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商业地产绝对是近几年昆明楼市的热门话题。自2014年以来，不仅许多商业项目相继发售，而且一大批大型MALL也正式投入运营。然而，尽管大多数项目在开业后都试图通过各种营销活动来提升人气，但从前期规划和长期定位的角度来看，仍有许多问题值得深入思考。
其实归根结底，这是开发企业对商业地产整体规划的无知和忽视。很多项目会觉得自己项目的位置和条件优越，往往会忽略商业部分的规划，盲目跟随设计院的“闭门造车”。事实上，这种脱离市场的“规划”往往会导致一个很大的错误，使原本良好的项目成为一个普通的项目，这确实令人遗憾。在云南赢商城市沙龙上，多位云南商业地产策划人表示，策划的作用不是简单地做活动，而是更多地参与到商场的运营体系中。
作为一个商业地产项目，如何做到前期高飞、中期稳健发展、后期安全落地？
前期规划:学习国外先进技术，使未来运营具有吸引力。
作为一个发展中国家，中国的商业环境还不成熟，在购物中心前期规划方面的经验还很浅。因此，借鉴国外成功商场的先进发展经验至关重要。由此，我们不仅可以启发我们对购物中心发展概念的思考，还可以借鉴他人的经验，避免犯一些严重和可避免的错误。
由于国情不同，每个地方消费者的购物模式、消费水平、当地社会环境和生活习惯很可能有很大差异，因此我们不可能接受国外所有成功的购物中心计划并将其全部移植。但是我们应该如何借鉴国外的成功经验呢？
根据世邦魏理仕研究部过去为购物中心开发商提供咨询服务的经验，世邦魏理仕认为:购物中心的主题概念；如何混合不同类型的属性；建筑布局和室内装饰；租户组合和店铺布局；如何吸引顾客并使消费者延长在购物中心的逗留时间是值得学习的。
例如，美国最大的独立商业建筑MallofAmerica位于明尼苏达州，建筑面积为31万平方米。来这里旅游的外国游客数量甚至超过了迪士尼乐园。其最值得借鉴的是打造“一站式购物中心”，集购物与娱乐为一体的发展理念。在MallofAmerica，顾客可以享受全面和多样化的购物环境，以及各种娱乐和餐饮服务。在整体布局中，如何利用MallofAmerica内部不同分区的功能和定位来吸引客户以保持其购物心情和消费欲望更令人兴奋。最重要的是，这些经验可以应用于中国大型购物中心的规划和设计。
美国摩尔购物中心夜景
美国购物中心大厅
此外，位于韩国首尔的乐透世界是世界上最大的室内主题公园，每年吸引超过700万游客。它最特别的地方是主题公园的主题娱乐，吸引着国内外游客。虽然目前中国还没有类似的大型商业设施，但几个计划中的项目正在朝着这个方向发展。
基于中国目前的人口、经济和社会发展状况，以休闲娱乐为主题吸引游客参观其附属商场的概念具有相当大的参考价值。
LotteWorld乐透世界
以上只是众多案例中的两个独特例子。事实上，世界其他地方也有很多值得借鉴的地方。例如，香港时代广场利用商户、布局和建筑细节的结合，成功打造了一个10层的购物中心。将顾客吸引到位置较高的商店并不是一件容易的事情，但时代广场可以做到这一点。这些经验极其宝贵，值得国内开发者学习。
回到中国大陆，一些商业地产老板也在整个规划中展示了他们的优势。就目前国内可参考的成功商业项目而言，万达广场系列已成为众多商业项目的目标。强大的战略合作伙伴、快速的投资开放、订单模式、政府关系、资金实力等优势集于一身。华润万象城系列商业运营实力雄厚，擅长购物中心人流，在商业布局和广告位设置方面经验丰富，属于纯商业公司。此外，凯德置地旗下的凯德Mall和来福士系列由于背后都是实力雄厚的基金公司，在融资能力、定位规划、品牌商城等方面都走在行业前列。
当然，除了自身因素外，这些成功企业的成功还得益于大环境带来的机遇。中国的商业起步相对较晚，直到上世纪80年代初才开始改革开放，因此其自身的消费潜力正在等待爆发。因此，在接下来的30年里，整个国家的商业基本上蓬勃发展，商业模式改革的失败也促进了消费者和商家之间的互利。
中期规划:反居住原则使购物中心的运营极其刺激
虽然房地产和商业地产都需要强调地段，但商业地产更注重前期的规划和业态，以及后期的运营实力。这些软实力也是成功的必要因素。再繁华的地段也有未完成的生意，就看怎么经营了。昆明世纪金源购物中心策划执行总监赵磊表示，商场策划必须解决两个问题:招商和运营。需要为招商运营提供数据支持和案例支持，通过活动吸引品牌关注，然后通过持续的活动植入和媒体宣传告诉消费者这里的变化。
从事商业地产的人，应该抛弃自己地产业主的身份，始终坚持做商人，始终站在商人的角度考虑和解决问题，无论是战略制定还是战术执行，始终遵守商业原则。
住宅规划努力发掘住宅建筑的各种附加价值，提升文化品位，甚至创造令人震惊的“概念”，并通过报纸和户外街道标志向外界传播。商业地产的策划更加“简单粗暴”，没有过多的夸张、华丽的辞藻、优雅的意境，也不会大费周章地寻找“概念”。所有的手段都是那么直接，那么令人信服，有时甚至显得“臭不可闻”。正如沙龙上的一位策划人所说，在推广平台上将更多地选择网络媒体和新媒体，而传统媒体已不再适合当前的商业传播需求。
反住宅策划的原则贯穿于商业地产策划的诸多环节，从战略思维、形象定位、案名、logo、图形表达、营销推广形式、推广渠道、门店环境乃至销售人员的形象，都与住宅策划有着明显的对立或区别，因此商业地产策划要时刻注意“反”字。
后期策划:以“业务”为核心，集结启新发展的各个部分。
商业地产项目开业后，正是后期策划的关键阶段，此时，事件营销往往占据主导地位。这里所指的“活动营销”不是传统营销理论中的“促销”，而是没有销售政策支持的造势、反向促销等商业活动。商业地产的推广应侧重于商业活动的组织。在重点组织大型商业活动的同时，应利用媒体进行适当的宣传和报道，以增加活动的知名度和声势。
自去年昆明广场、西山万达广场、爱琴海购物公园、滨江俊发广场等商业项目开业以来，大量营销活动接踵而至。他们中的许多人都有明星支持，有创造力和影响力。在各个阶段，这些商场都为消费者准备了丰富的活动。当然，这些活动以“商业”为重点，以充分提升项目的商业氛围，并通过一系列前期活动展示项目商业运营和管理的成熟度和工作模式，以增加整体商业氛围，增强投资者、经营者和消费者对商业的信心。此外，活动必须由策划人、投资推广人和商业运营公司奇信共同完成。
因此，商业地产的运营是一个庞大的管理系统，涉及相当大的人力、物力和财力，这些都是住宅运营无法企及的。除去商业地产运营中的其他环节，营销和策划一项工作所需的工作量是非常惊人的。因此，策划团队必须有足够的思想高度，用战略和全局的眼光看待每一项具体工作，并且所有工作从个人思想到工作频率都必须协调统一。云南蜗壳联创商业运营管理有限公司的姜云也感叹说，规划既有趣又痛苦。
在战略思维的指导下，所有成员必须以相同的速度前进，战略目标是共同的奋斗方向。齐心协力、通力合作，始终以大局为重，打造一支坚不可摧的“总预备队”，实现商业地产策划的最佳人力组合。